Классификация недвижимости: типы, характеристики жилой недвижимости

Классификация недвижимости Харькова — упорядоченная система имеющихся в городе строений, необходимая для инвентаризации, кадастрового учета и организации аренды или покупки, планировки строительства. Для лучшей визуализации и возможности выбора разработана система группирования жилья по разным критериям по поручению Украинской строительной ассоциации (УСА). К проектированию классификации подключено более 120 экспертов из разных сфер деятельности: строительство и градостроительство, архитектура, инвестирование, рыночный оборот первичной и вторичной недвижимости.

Эта система в первую очередь помогает покупателям, продавцам и посредникам: в систематизированной структуре с общеизвестными терминами проще ориентироваться, чтобы отыскать или предложить один из вариантов, готовых к приобретению.

Цели классификации недвижимости

УСА утверждает, что классификация недвижимости в первую очередь разработана для удобства потребителя: теперь строительные компании и агентства недвижимости не будут манипулировать субъективными критериями. У покупателя перед глазами четкая структура, по которой легко сориентироваться по цене. Также классификация поможет контролировать действия девелоперов и строительных компаний: они будут следовать по плану, где четко оговорен класс, тип и другие параметры объекта.

Классификация квартир на первичном рынке

Для систематизации квартир первичного рынка недвижимости в первую очередь важен класс объекта. Он присваивается новостройкам с учетом более 100 критериев. Для удобства они распределены по группам:

1. Расположение: престиж района, развитая инфраструктура.
2. Технические параметры сооружения, его структурных элементов.
3. Использованные материалы, оборудование, инновационные технологии.
4. Условия для обеспечения комфортного проживания (специфика здания и придомовой территории).
5. Совокупность отраслевых компонентов для обеспечения жизнедеятельности владельцев квадратных метров.
6. Техническая инфраструктура.
7. Тип управления и возможности непрерывной эксплуатации.

В итоге получается 5 классов первичного жилья по градации от высшего к низшему: де-люкс, премиум, бизнес, эконом и социальный.

Классы первичного жилья в Харькове

В городе, несмотря на активную застройку, нет новостроек, которые можно отнести к высшему классу недвижимости: премиум и де-люкс сегменты. Поэтому в Харькове на контрасте с бизнес- и экономклассом выделяют так называемые элитные кластеры.

Элит-класс

Строения выполнены по монолитно-каркасной технологии (либо использована кирпичная кладка) с применением эксклюзивных материалов. Большее значение отдается местоположению зданий — обычно выбирают центральные, приближенные к центру или исторически значимые районы.

Архитектурный план для таких домов разрабатывается в индивидуальном порядке, обычно в них не более 4–5 этажей, на каждом — до 4 квартир. Планировка различна, чаще свободная. Площадь квартир — от 52 до 400 м2. Высота потолков — выше 3 м. Обязателен паркинг, наземный или подземный, многоуровневый.

Бизнес-класс

Упрощенный вариант, изготовленный также по индивидуальному архитектурному плану в центральных и прицентральных районах города. В основе — монолит-каркас или кирпичная кладка.

В отличие элит-сегмента бизнес предлагает здания с количеством квартир около 100, на этаже — до 8 квартир. Планировка различна, площадь сходна с элитарной недвижимостью — от 52 до 400 м2. Высота потолков от 2,7 до 3 м.

Эконом и социальное жилье

В этом случае отказываются от индивидуальных планов и переходят к так называемой серии домов экономкласса. Обычно строительные компании выбирают те же конструкционные аспекты — монолит-каркас, кирпичная кладка, но чаще используют сборные варианты («панельные»).

Площадь квартир значительно уступает: от 39 до 100 м2. Высота потолков — до 3 м, а планировка может быть любой; обычно проектировщики подбирают расположение комнат так, чтобы максимально задействовать свободное пространство. Однако востребованы современные постройки, где квартиры продаются со свободной планировкой, т. е. перегородок для организации комнат нет. Особенной популярностью пользуются «смарт»-квартиры площадью от 14 до 20 м2. Паркинг в домах подобного класса возможен, но необязателен.

Классификация вторичного жилья в Харькове

Типы многоэтажных домов, где у квартир уже есть собственник, агентства недвижимости распределяют на классы: «высший», «средний», «социальный». Классификация условна, поскольку в разные периоды застройки Харькова строительные компании предлагали элитную недвижимость, однако по современным меркам элитарной ее назвать нельзя.

Для определения класса вторичного жилья учитывают исторический аспект строительства дома, площадь квартир, высоту потолков, материалы, использованные при строительстве здания.

Вторичное жилье высшего класса

Сюда относят знаменитые «сталинки», построенные в 50–60 гг. и названные в честь вождя народов. Кластер считается востребованным на вторичном рынке недвижимости, поскольку их основное местоположение — центральная часть города. Квартиры в нем соответствуют следующим характеристикам:

• этажность — от 5 до 8;
• высота потолков — от 2,8 до 3 м;
• площадь кухни — от 9 м2;
• площадь всей квартиры — от 40 до 85 м 2.

Отдельно можно выделить так называемые «обкомовские» дома: планировка квартир та же, но этажей в доме 9, предусмотрен лифт и мусоропровод.

Вторичное жилье среднего класса

К вторичному жилью среднего класса относят «улучшенки» и «шестнадцатиэтажки», построенные в 70–90 гг. XX в. У «улучшенок», как следует из названия, жилищные и эксплуатационные условия на порядок выше эконом-вариантов:

• этажность — от 9 до 16;
• лоджии;
• высота потолков — до 2,7 м;
• площадь кухни — от 8 м2;
• просторные вспомогательные помещения.

«Шестнадцатиэтажки», название которых говорит за себя, по параметрам совпадают с «улучшенками».

Вторичное социальное жилье

Начиная с 50-х гг. в Харькове, как и по всей Украине, были организованы массовые застройки доступного для горожан жилья. Выделяют 5 основных типов зданий социального класса:

1. «Малогабаритки». Панельные девятиэтажки-«малосемейки», по 6 квартир на этаже, площадь однокомнатной — до 26 м2, при этом жилой площади отводится только половина. Сюда же относят 5-тиэтажки и несколько высотных домов с аналогичной площадью и планировкой. Распространены в районе ХТЗ (Харьковский Тракторный завод), «Новые дома», по Одесской, Алексеевке и Салтовке.

2. «Хрущевки». Панельные или кирпичные 5-этажки построены в 50–70 гг. Отличаются квартирами со смежными комнатами и совмещенным санузлом, высота потолков до 2,5 м. Площадь кухни — до 6 м2. Нет мусоропровода, лифта.

3. «Польки». 9-этажные панельные дома, построенные в 70–80 гг. Квартиры от 1 до 4 комнат площадью от 35 до 70 м2, высота потолков больше 2,65 м. Площадь кухни — до 7 м2. В квартирах с 1–2 комнатами предусмотрен прямой балкон, с 3–4 комнатами — прямой и косой.

4. «Чешки». Этажность — от 9 до 12, постройки 70–90 гг. Квартиры площадью от 32 до 89 м2, в них от 1 до 4 комнаты, площадь кухни — до 7 м2. Балконы в одно- и двухкомнатных квартирах прямые, в трехкомнатных — прямые и косые, в четырехкомнатных — 3 разных балкона. Санузел раздельный. Самые распространенные постройки.

5. «Американки». 4-этажные панельные дома 30-х годов постройки. Распространены только в районе ХТЗ. Площадь квартир от 26 до 56 м 2, максимальное количество комнат — 3, кухня отсутствует.

Коммерческая недвижимость

Для коммерческой недвижимости также применяются различные классификации: по типу и году застройки, району расположения, эксплуатационным характеристикам. Однако важнее для купли-продажи распределение на сегменты по возможному использованию:

• торговые;
• гостиничные;
• производственные;
• складские;
• офисные.

Кроме того, к коммерческой недвижимости специалисты относят землю, предназначенную для определенного вида строительства.

Как не запутаться в классификации жилья Харькова?

Чтобы приобрести или продать жилье по реальной цене и не прогадать, стоит обращаться к профессионалам. Агентство недвижимости имеет широкую клиентскую базу, а специалисты быстро ориентируются в имеющихся предложениях на первичном и вторичном рынке. Специалисты проведут оценку кадастровой и рыночной стоимости, организуют просмотр объекта, подберут достойные варианты согласно бюджету и предпочтениям, дадут консультацию по любому волнующему вопросу.