Податок на купівлю нерухомості в Україні 2025 року: все, що потрібно знати продавцю та покупцю

Придбання квартири, як і раніше, залишається серйозним заходом, що вимагає значних фінансових вкладень та глибокого знання чинного законодавства. Оформлення нерухомості супроводжується не лише вартістю за квадратний метр, а й низкою обов'язкових платежів та зборів. 

Важливо враховувати, що витрати можуть змінюватись в залежності від індивідуальних обставин угоди, а також від регіону, де знаходиться об'єкт.

Податки та збори при купівлі квартири

Фактори, що впливають на суму відрахувань

При розрахунку податкових зобов'язань та зборів при оформленні угоди купівлі-продажу нерухомості у 2025 році слід враховувати наступні моменти:

• Кількість угод за календарний рік. Якщо ви здійснюєте кілька операцій з купівлі-продажу, то на кожний наступний продаж після першого може нараховуватися додатковий податок.
• Термін володіння нерухомістю. При продажі об'єкта, яким ви володіли менше трьох років, застосовуються додаткові податкові витрати.

Таким чином, при першій угоді у звітному році податок на доходи може не стягуватися, а при систематичному перепродажі нерухомості додатково нараховується податок у розмірі 5% вартості об'єкта.

Збір до Пенсійного фонду

На 2025 рік збір до Пенсійного фонду залишається обов'язковим платежем і становить 1% від ціни, оголошеної продавцем. Оплата збору є обов'язковим етапом перед тим, як нотаріус внесе зміни до Державного реєстру України. Як і раніше, для прискореної реєстрації є різні тарифні плани:

• Експрес-оформлення (близько 2 годин): орієнтовна вартість послуги складає близько 12000 гривень.
• Оформлення за 2 дні: тариф може становити близько 2400 гривень.
• Класична процедура: при виборі стандартного режиму реєстрація може коштувати приблизно 250–300 гривень, проте час очікування становитиме до 5 робочих днів.

Уточнюйте актуальні тарифи безпосередньо у обраного нотаріуса, оскільки ціни можуть змінюватись.

Держмито (оплачується покупцем)

Згідно з новітнім декретом Кабінету Міністрів України «Про державне мито», фізичні особи при купівлі нерухомості зобов'язані сплатити держмито у розмірі 1% від кадастрової вартості житла. Важливо, що оплата цього збору лежить виключно на покупці. Ця сума автоматично враховується під час реєстрації угоди та надсилається до державного бюджету.

Послуги нотаріуса

Оформлення договору купівлі-продажу, перевірка правильності заповнення документів та внесення інформації про зміну власника до Державного реєстру – все це входить до обов'язків нотаріуса. На 2025 рік тарифи на нотаріальні послуги можуть становити від 1,5% до 3% вартості угоди, залежно від складності оформлення та обраного режиму роботи (державний нотаріус або приватний спеціаліст). При цьому багато учасників угоди домовляються про поділ витрат на нотаріальний супровід.

Податковий відрахування

Розмір податкового відрахування при купівлі квартири визначається органами місцевого самоврядування та варіюється в регіонах. За законодавством відрахування не може перевищувати 1,5% мінімальної суми за квадратний метр нерухомості, встановленої на 1 січня звітного року. Так, якщо в деяких областях на початок 2025 року мінімальна ставка становитиме близько 110 гривень/м2, то розмір вирахування відповідно обмежений цією величиною.

Терміни сплати податків

Податок на купівлю нерухомості необхідно сплатити протягом 14 днів з моменту укладання договору купівлі-продажу або подання заяви на оформлення іпотеки. У разі придбання квартири у забудовника відлік часу починається з моменту внесення оплати за об'єкт.

Зниження оголошеної вартості угоди

Деякі учасники ринку намагаються штучно занижувати ціну нерухомості у договорі для зниження податкової бази. Проте податкові органи ретельно аналізують ринкову вартість об'єктів. Якщо різниця між заявленою та ринковою вартістю перевищує 33%, вам можуть висунути вимогу про обґрунтування заниженої ціни, і податок буде розрахований виходячи з ринкової вартості.

Звільнення від сплати деяких платежів

Згідно з чинним законодавством, звільнення від сплати державного мита та інших зборів можуть підлягати таким категоріям осіб:

• Учасники АТО, бойові дії та їхні сім'ї;
• Діти-сироти;
• Інваліди війни;
• Мешканці гуртожитків;
• Багатодітні сім'ї (за наявності 5 і більше дітей);
• Релігійні організації;
• Громадяни, які мешкають у зонах відчуження або на територіях обов'язкового переселення;
• Особи першої та другої категорій, які постраждали внаслідок Чорнобильської аварії.

Особливо варто зазначити, що особи, які купують нерухомість вперше (або вважаються у відповідному державному реєстрі), можуть претендувати на звільнення від збору до Пенсійного фонду. Оскільки нотаріусу складно перевірити статус покупця, найчастіше збирання сплачується в повному обсязі, а повернення здійснюється через адміністративний суд після надання необхідних документів.

Податки та збори під час продажу квартири

Під час продажу нерухомості на 2025 рік продавець стикається з рядом обов'язкових відрахувань:

• Прибутковий податок. Для резидентів України податок складає 5% від отриманого доходу, а для нерезидентів – ndash; 18%. Однак, якщо нерухомість перебувала у власності більше 3 років або придбала її у спадок, прибутковий податок може не стягуватися.
• Держмито. Продавець зобов'язаний сплатити державне мито у розмірі 1% від кадастрової вартості об'єкта.
• Військовий збір. Додатковий збір у розмірі 1,5% від доходу стягується з тих, хто оподатковується прибутковим податком.

Також послуги нотаріуса під час оформлення угоди з продажу можуть становити від 1,5% до 3% вартості об'єкта. Часто покупці та продавці домовляються про рівномірний розподіл цих витрат.

Податок на розкіш

З 2020 року в Україні запроваджено податок на розкіш для об'єктів нерухомості, площа яких перевищує встановлені норми. Так, якщо квартира має площу понад 60м, податок нараховується тільки на перевищуючу частину. Додатково для об'єктів площею понад 300м² вводиться спеціальний податковий збір – 2025 року його розмір з урахуванням інфляційних процесів може становити близько 30000 гривень, що доплачуються разом із основними податками під час продажу.

Додаткові витрати на купівлю квартири з використанням іпотечного кредиту

Окрім основних податків та зборів, при оформленні купівлі квартири з іпотечним кредитуванням слід враховувати додаткові витрати:

• Страхування нерухомості. Обов'язковий платіж, який забезпечує банку компенсацію у разі шкоди об'єкту.
• Комісія банку. Розмір комісії залежить від умов кредитування і може становити близько 2% від суми кредиту, хоча трапляються й пропозиції без комісії.
• Проміжне страхування. У період оформлення іпотеки банк може вимагати гарантійне страхування для зниження кредитних ризиків.

Підсумок: основні платежі при купівлі та продажу нерухомості в 2025 році

При покупці квартири покупець оплачує:

• Державне мито у розмірі 1% від кадастрової вартості (оплачується виключно покупцем);
• Збір до Пенсійного фонду (1% від оголошеної ціни);
• Послуги нотаріуса (вартість залежить від вибраного режиму оформлення).

Під час продажу нерухомості продавець зобов'язаний сплатити:

• Прибутковий податок (5% для резидентів, 18% для нерезидентів) – якщо угода не підпадає під пільгові умови;
• Державне мито у розмірі 1%;
• Військовий збір у розмірі 1,5%;
• Послуги нотаріуса (від 1,5% до 3% вартості об'єкта).

Звільнення від сплати окремих зборів може надаватися громадянам, які здійснюють першу угоду на рік, спадкоємцям, а також низці пільгових категорій (учасники АТО, багатодітні сім'ї, які постраждали від Чорнобиля та ін.).

Для отримання детальної консультації, а також індивідуальних рекомендацій щодо оформлення угоди купівлі-продажу нерухомості в 2025 році, рекомендується звертатися до фахівців агентства  «Метраж», які допоможуть оптимізувати витрати та дотриматися всіх вимог законодавства.