Податок на купівлю нерухомості в Україні 2026 року: все, що потрібно знати продавцю та покупцю

Придбання квартири у 2026 році — це рівняння, в якому ціна об'єкта — лише одна зі змінних. Підсумковий бюджет угоди завжди вищий за рахунок податків, державних зборів та послуг нотаріуса. Знання того, хто і за що платить, допомагає уникнути неприємних сюрпризів у день підписання договору.

Законодавство України продовжує курс на детінізацію ринку, тому "домовитися" про заниження ціни вже не вийде. Давайте розберемо актуальні тарифи та правила на січень 2026 року.

Податки та збори при купівлі квартири: витрати покупця

Покупець несе основний тягар з оформлення права власності. Ось перелік обов'язкових платежів:

1. Збір до Пенсійного фонду (1%)

Це обов'язковий платіж для більшості покупців. Він становить 1% від вартості нерухомості (зазначеної в договорі, але не нижче оціночної вартості). Без квитанції про сплату цього збору нотаріус не має права посвідчити угоду.

Лайфхак 2026: Хто не платить?
Від сплати збору до Пенсійного фонду звільняються громадяни, які купують житло вперше в житті. Зараз ця норма працює набагато краще: нотаріус може перевірити цей факт за реєстрами на місці. Якщо ви є в базі як "первинний" покупець, ви економите 1% відразу, без необхідності повертати гроші через суд, як це було раніше.

2. Державне мито (1%)

Становить 1% від ціни договору. Формально, згідно з Декретом КМУ «Про державне мито», оплата покладається на сторони договору. Однак на практиці в Україні склалася традиція: часто цей 1% ділять навпіл між продавцем і покупцем, або його повністю оплачує покупець (якщо так домовилися). Від сплати звільняються «чорнобильці», особи з інвалідністю (I-II груп) та сім'ї воїнів.

3. Адміністративний збір

Це плата за внесення даних до Державного реєстру речових прав. Сума прив'язана до прожиткового мінімуму для працездатних осіб (у 2026 році він зріс).
Тарифи 2026 (орієнтовно):

• Звичайний режим (до 5 робочих днів): ~350-400 грн.
• Прискорений режим (2 робочі дні): ~3 500 грн.
• Екстрений режим (2 години): ~17 000+ грн.

4. Послуги нотаріуса

Вартість послуг приватного нотаріуса договірна. У 2026 році середній чек за оформлення договору купівлі-продажу нерухомості становить приблизно 1% від суми угоди + фіксована плата за бланки та витяги з реєстрів (близько 6 000–10 000 грн). Зазвичай ці витрати сторони ділять навпіл.

Податки при продажу квартири: витрати продавця

Для продавця розмір податків безпосередньо залежить від того, як довго він володів квартирою і скільки об'єктів продав за звітний рік.

Сценарій 1: Продаж без податків (0%)

Продавець звільняється від сплати ПДФО та військового збору, якщо дотримано трьох умов:

1. Об'єкт перебуває у власності понад 3 роки.
2. Це перший продаж житлової нерухомості у поточному році.

Виняток: Нерухомість, отримана у спадок, продається без податків навіть якщо 3 роки не минуло (але тільки раз на рік).

Сценарій 2: Другий продаж або володіння менше 3 років

Якщо ви продаєте квартиру, якою володієте менше 3 років, АБО це ваша друга угода за рік, ви платите:

• ПДФО: 5% від вартості.
• Військовий збір: 1,5% від вартості.

Сценарій 3: Третій та наступні продажі

Для тих, хто займається перепродажем професійно (третій об'єкт за рік і більше):

• ПДФО: 18% (з різниці між ціною купівлі та продажу).
• Військовий збір: 1,5%.

Оцінка нерухомості: занизити ціну не вийде

У 2026 році продовжує діяти автоматична оцінка Фонду держмайна. Нотаріус перед угодою формує довідку. Занизити вартість у договорі нижче оціночної (щоб заплатити менше податків) неможливо — система просто не пропустить таку угоду. Податки сплачуються з більшої суми: або реальної ціни, або оціночної.

Податкова знижка (повернення частини грошей)

Не плутайте з податками при купівлі. Якщо ви офіційно працевлаштовані та купили квартиру в іпотеку (і прописалися в ній), ви маєте право на податкову знижку. Держава може повернути вам частину сплаченого ПДФО (18%) від суми відсотків за іпотекою. Це оформлюється через податкову декларацію наступного року.

Підсумок: хто платить і скільки?

Покупець зазвичай оплачує:

• 1% Пенсійний фонд (якщо не перша покупка).
• 1% Держмито (часто ділиться навпіл).
• Адміністративний збір за реєстр.
• 50% послуг нотаріуса.

Продавець зазвичай оплачує:

• Податки (0%, 6.5% або 19.5%) залежно від ситуації.
• Довідку про оцінку нерухомості.
• 1% Держмито (часто ділиться навпіл).
• 50% послуг нотаріуса.

Щоб угода пройшла безпечно і ви не переплатили зайвого, рекомендуємо заздалегідь прорахувати бюджет із фахівцями агентства «Метраж». Ми допоможемо перевірити наявність пільг та коректно оформити документи.