Електронна оцінка нерухомості: можливості сервісу, переваги та недоліки

Ще у 2021 році в Україні відбулася "цифрова революція" на ринку нерухомості — запрацювала Єдина база даних звітів про оцінку. До 2026 року цей сервіс став невід'ємною частиною будь-якої угоди купівлі-продажу. Тепер перший крок перед продажем квартири — це не дзвінок рієлтору, а отримання електронної довідки про вартість.

Сервіс дозволяє фізичним та юридичним особам отримати оцінку автоматично та безкоштовно. При здійсненні угод купівлі-продажу майна кожен охочий може самостійно згенерувати документ про оціночну вартість будинку, квартири, гаража чи земельної ділянки, не виходячи з дому.

Навіщо потрібна електронна оцінка та як вона працює у 2026 році

Для укладання угод продажу, міни, дарування або вступу у спадок необхідно знати оціночну вартість об'єкта. Саме від цієї цифри (або від ціни договору, якщо вона вища) розраховуються податки: ПДФО, військовий збір та пенсійний фонд.

Як працює "Модуль": Це алгоритм, який аналізує тисячі схожих оголошень у відкритих джерелах (LUN, OLX, DOM.RIA та інші), враховує район, рік побудови будинку та площу. На виході він видає середню ринкову цифру.

За допомогою сервісу ви можете:

• отримати безкоштовну електронну довідку, яка дійсна 30 календарних днів;
• зареєструвати звіт приватного оцінювача (якщо ви не згодні з автоматичною цифрою);
• замовити витяг про оцінку нерухомості для нотаріуса.

3 кроки: як отримати довідку самостійно

Процедура максимально спрощена:

1. Підготуйте КЕП (кваліфікований електронний підпис). Найпростіше отримати його через "Приват24", "Монобанк" або "Дію".
2. Зайдіть на державний портал evaluation.spfu.gov.ua та авторизуйтесь.
3. Оберіть пункт «Отримати довідку» та внесіть дані про квартиру (площа, поверх, адреса).

Система миттєво згенерує PDF-файл із сумою. Цей документ має унікальний номер, який ви передаєте нотаріусу.

Головна проблема: "Робот" проти Реальності

Незважаючи на те, що за минулі роки алгоритми стали розумнішими, система має суттєвий недолік — вона не бачить реального стану квартири.

Для "Модуля" квартира з дорогим дизайнерським ремонтом і така ж квартира у стані "після пожежі" або "без оздоблення" у сусідньому під'їзді коштують однаково дорого. Робот бере "середню температуру по палаті".

Це критично у двох випадках:

1. Нерухомість без ремонту (у новобудові або "вбита"). Модуль оцінить її як житлову з ремонтом, і вам доведеться платити величезні податки з неіснуючої вартості.
2. Пошкоджене майно. Якщо житло постраждало від воєнних дій, але будинок цілий, автоматична оцінка видасть довоєнну ринкову ціну.

Що робити, якщо оцінка завищена?

Якщо сума у безкоштовній довідці здається вам неадекватною (завищеною), закон 2026 року дозволяє вам її оскаржити. Для цього потрібно:

• Не використовувати автоматичну довідку.
• Звернутися до професійного оцінювача (людини).
• Оцінювач приїде на об'єкт, зробить фотофіксацію реального стану (тріщин, відсутності ремонту тощо) та складе повноцінний звіт.
• Цей звіт реєструється у тій самій базі, і податки сплачуються з реальної, а не віртуальної суми.

Якщо вам необхідна справедлива оцінка для мінімізації податкових платежів на законних підставах — рекомендуємо звернутися до фахівців АН «Метраж». Ми підкажемо, коли варто брати безкоштовну довідку, а коли вигідніше залучити оцінювача, щоб заощадити тисячі доларів на податках.