Электронная оценка недвижимости: возможности сервиса, достоинства и недостатки

Еще в 2021 году в Украине произошла "цифровая революция" на рынке недвижимости — заработала Единая база данных отчетов об оценке. К 2026 году этот сервис стал неотъемлемой частью любой сделки купли-продажи. Теперь первый шаг перед продажей квартиры — это не звонок риелтору, а получение электронной справки о стоимости.

Сервис позволяет физическим и юридическим лицам получить оценку автоматически и бесплатно. При совершении сделок купли-продажи имущества каждый желающий может самостоятельно сгенерировать документ об оценочной стоимости дома, квартиры, гаража или земельного участка, не выходя из дома.

Зачем нужна электронная оценка и как она работает в 2026 году

Для заключения сделок продажи, мены, дарения или вступления в наследство необходимо знать оценочную стоимость объекта. Именно от этой цифры (или от цены договора, если она выше) рассчитываются налоги: НДФЛ, военный сбор и пенсионный фонд.

Как работает "Модуль": Это алгоритм, который анализирует тысячи похожих объявлений в открытых источниках (LUN, OLX, DOM.RIA и другие), учитывает район, год постройки дома и площадь. На выходе он выдает среднюю рыночную цифру.

С помощью сервиса вы можете:

• получить бесплатную электронную справку, которая действительна 30 календарных дней;
• зарегистрировать отчет частного оценщика (если вы не согласны с автоматической цифрой);
• заказать выписку об оценке недвижимости для нотариуса.

3 шага: как получить справку самостоятельно

Процедура максимально упрощена:

1. Подготовьте КЭП (квалифицированную электронную подпись). Проще всего получить её через "Приват24", "Монобанк" или "Дію".
2. Зайдите на государственный портал evaluation.spfu.gov.ua и авторизуйтесь.
3. Выберите пункт «Получить справку» и внесите данные о квартире (площадь, этаж, адрес).

Система мгновенно сгенерирует PDF-файл с суммой. Этот документ имеет уникальный номер, который вы передаете нотариусу.

Главная проблема: "Робот" против Реальности

Несмотря на то, что за прошедшие годы алгоритмы стали умнее, у системы есть существенный недостаток — она не видит реального состояния квартиры.

Для "Модуля" квартира с дорогим дизайнерским ремонтом и такая же квартира в состоянии "после пожара" или "без отделки" в соседнем подъезде стоят одинаково дорого. Робот берет "среднюю температуру по больнице".

Это критично в двух случаях:

1. Недвижимость без ремонта (в новострое или "убитая"). Модуль оценит ее как жилую с ремонтом, и вам придется платить огромные налоги с несуществующей стоимости.
2. Поврежденное имущество. Если жилье пострадало от военных действий, но дом цел, автоматическая оценка выдаст довоенную рыночную цену.

Что делать, если оценка завышена?

Если сумма в бесплатной справке кажется вам неадекватной (завышенной), закон 2026 года позволяет вам ее оспорить. Для этого нужно:

• Не использовать автоматическую справку.
• Обратиться к профессиональному оценщику (человеку).
• Оценщик приедет на объект, сделает фотофиксацию реального состояния (трещин, отсутствия ремонта и т.д.) и составит полноценный отчет.
• Этот отчет регистрируется в той же базе, и налоги платятся с реальной, а не виртуальной суммы.

Если вам необходима справедливая оценка для минимизации налоговых платежей на законных основаниях — рекомендуем обратиться к специалистам АН «Метраж». Мы подскажем, когда стоит брать бесплатную справку, а когда выгоднее привлечь оценщика, чтобы сэкономить тысячи долларов на налогах.