Налог на покупку недвижимости в Украине в 2025 году: все, что нужно знать продавцу и покупателю

Приобретение квартиры по-прежнему остаётся серьёзным мероприятием, требующим значительных финансовых вложений и глубокого знания действующего законодательства. Оформление недвижимости сопровождается не только стоимостью за квадратный метр, но и рядом обязательных платежей и сборов. 

Важно учитывать, что расходы могут варьироваться в зависимости от индивидуальных обстоятельств сделки, а также от региона, где находится объект.

Налоги и сборы при покупке квартиры

Факторы, влияющие на сумму отчислений

При расчёте налоговых обязательств и сборов при оформлении сделки купли-продажи недвижимости в 2025 году следует учитывать следующие моменты:

• Количество сделок за календарный год. Если вы совершаете несколько операций по купле-продаже, то на каждую последующую продажу после первой может начисляться дополнительный налог.
• Срок владения недвижимостью. При продаже объекта, которым вы владели менее трёх лет, применяются дополнительные налоговые издержки.

Таким образом, при первой сделке в отчетном году налог на доходы может не взиматься, а при систематической перепродаже недвижимости дополнительно начисляется налог в размере 5% от стоимости объекта.

Сбор в Пенсионный фонд

На 2025 год сбор в Пенсионный фонд остаётся обязательным платежом и составляет 1% от цены, объявленной продавцом. Оплата сбора является обязательным этапом перед тем, как нотариус внесёт изменения в Государственный реестр Украины. Как и ранее, для ускоренной регистрации существуют различные тарифные планы:

• Экспресс-оформление (порядка 2 часов): ориентировочная стоимость услуги составляет около 12 000 гривен.
• Оформление за 2 дня: тариф может составлять порядка 2 400 гривен.
• Классическая процедура: при выборе стандартного режима регистрация может обойтись примерно в 250–300 гривен, однако время ожидания составит до 5 рабочих дней.

Уточняйте актуальные тарифы непосредственно у выбранного нотариуса, так как цены могут варьироваться.

Госпошлина (оплачивается покупателем)

Согласно новейшему декрету Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине», физические лица при покупке недвижимости обязаны уплатить госпошлину в размере 1% от кадастровой стоимости жилья. Важно отметить, что оплата данного сбора лежит исключительно на покупателе. Эта сумма автоматически учитывается при регистрации сделки и направляется в государственный бюджет.

Услуги нотариуса

Оформление договора купли-продажи, проверка правильности заполнения документов и внесение информации о смене собственника в Государственный реестр – всё это входит в обязанности нотариуса. На 2025 год тарифы на нотариальные услуги могут составлять от 1,5% до 3% от стоимости сделки, в зависимости от сложности оформления и выбранного режима работы (государственный нотариус или частный специалист). При этом многие участники сделки договариваются о разделении расходов на нотариальное сопровождение.

Налоговый вычет

Размер налогового вычета при покупке квартиры определяется органами местного самоуправления и варьируется по регионам. По законодательству вычет не может превышать 1,5% от минимальной суммы за квадратный метр недвижимости, установленной на 1 января отчетного года. Так, если в некоторых областях на начало 2025 года минимальная ставка составит около 110 гривен/м², то размер вычета соответственно ограничен этой величиной.

Сроки уплаты налогов

Налог на покупку недвижимости необходимо уплатить в течение 14 дней с момента заключения договора купли-продажи или подачи заявления на оформление ипотеки. В случае покупки квартиры у застройщика отсчет времени начинается с момента внесения оплаты за объект.

Снижение объявленной стоимости сделки

Некоторые участники рынка пытаются искусственно занижать цену недвижимости в договоре для снижения налоговой базы. Однако налоговые органы тщательно анализируют рыночную стоимость объектов. Если разница между заявленной и рыночной стоимостью превышает 33%, вам могут предъявить требование об обосновании заниженной цены, и налог будет рассчитан исходя из рыночной стоимости.

Освобождение от уплаты некоторых платежей

Согласно действующему законодательству, освобождению от уплаты госпошлины и иных сборов могут подвергаться следующие категории лиц:

• Участники АТО, боевых действия и их семьи;
• Дети-сироты;
• Инвалиды войны;
• Жители общежитий;
• Многодетные семьи (при наличии 5 и более детей);
• Религиозные организации;
• Граждане, проживающие в зонах отчуждения или на территориях обязательного переселения;
• Лица первой и второй категорий, пострадавшие вследствие Чернобыльской аварии.

Отдельно стоит отметить, что лица, приобретающие недвижимость впервые (или числящиеся в соответствующем государственном реестре), могут претендовать на освобождение от сбора в Пенсионный фонд. Поскольку нотариусу сложно проверить статус покупателя, зачастую сбор оплачивается в полном объёме, а возврат осуществляется через административный суд после предоставления необходимых документов.

Налоги и сборы при продаже квартиры

При продаже недвижимости на 2025 год продавец сталкивается с рядом обязательных отчислений:

• Подоходный налог. Для резидентов Украины налог составляет 5% от полученного дохода, а для нерезидентов – 18%. Однако если недвижимость находилась в собственности более 3 лет или приобрела её по наследству, подоходный налог может не взиматься.
• Госпошлина. Продавец обязан уплатить государственную пошлину в размере 1% от кадастровой стоимости объекта.
• Военный сбор. Дополнительный сбор в размере 1,5% от дохода взимается с тех, кто облагается подоходным налогом.

Также услуги нотариуса при оформлении сделки по продаже могут составлять от 1,5% до 3% от стоимости объекта. Часто покупатели и продавцы договариваются о равномерном распределении этих расходов.

Налог на роскошь

С 2020 года в Украине введён налог на роскошь для объектов недвижимости, площадь которых превышает установленные нормы. Так, если квартира имеет площадь свыше 60 м², налог начисляется только на превышающую часть. Дополнительно, для объектов площадью свыше 300 м² вводится специальный налоговый сбор – в 2025 году его размер с учётом инфляционных процессов может составлять порядка 30 000 гривен, доплачиваемых вместе с основными налогами при продаже.

Дополнительные расходы при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита

Помимо основных налогов и сборов, при оформлении покупки квартиры с ипотечным кредитованием следует учитывать дополнительные расходы:

• Страхование недвижимости. Обязательный платеж, который обеспечивает банку компенсацию в случае ущерба объекту.
• Комиссия банка. Размер комиссии зависит от условий кредитования и может составлять около 2% от суммы кредита, хотя встречаются и предложения без комиссии.
• Промежуточное страхование. В период оформления ипотеки банк может потребовать гарантийное страхование для снижения кредитных рисков.

Итог: основные платежи при покупке и продаже недвижимости в 2025 году

При покупке квартиры покупатель оплачивает:

• Государственную пошлину в размере 1% от кадастровой стоимости (оплачивается исключительно покупателем);
• Сбор в Пенсионный фонд (1% от объявленной цены);
• Услуги нотариуса (стоимость зависит от выбранного режима оформления).

При продаже недвижимости продавец обязан уплатить:

• Подоходный налог (5% для резидентов, 18% для нерезидентов) – если сделка не подпадает под льготные условия;
• Государственную пошлину в размере 1%;
• Военный сбор в размере 1,5%;
• Услуги нотариуса (от 1,5% до 3% от стоимости объекта).

Освобождение от уплаты отдельных сборов может предоставляться гражданам, совершающим первую сделку в год, наследникам, а также ряду льготных категорий (участники АТО, многодетные семьи, пострадавшие от Чернобыля и др.).

Для получения подробной консультации, а также индивидуальных рекомендаций по оформлению сделки купли-продажи недвижимости в 2025 году, рекомендуется обращаться к специалистам агентства  «Метраж», которые помогут оптимизировать расходы и соблюсти все требования законодательства.