Налог на покупку недвижимости в Украине в 2026 году: все, что нужно знать продавцу и покупателю

Приобретение квартиры в 2026 году — это уравнение, в котором цена объекта — лишь одна из переменных. Итоговый бюджет сделки всегда выше за счет налогов, государственных сборов и услуг нотариуса. Знание того, кто и за что платит, помогает избежать неприятных сюрпризов в день подписания договора.

Законодательство Украины продолжает курс на детенизацию рынка, поэтому "договориться" о занижении цены уже не получится. Давайте разберем актуальные тарифы и правила на январь 2026 года.

Налоги и сборы при покупке квартиры: расходы покупателя

Покупатель несет основное бремя по оформлению права собственности. Вот список обязательных платежей:

1. Сбор в Пенсионный фонд (1%)

Это обязательный платеж для большинства покупателей. Он составляет 1% от стоимости недвижимости (указанной в договоре, но не ниже оценочной стоимости). Без квитанции об уплате этого сбора нотариус не имеет права удостоверить сделку.

Лайфхак 2026: Кто не платит?
От уплаты сбора в Пенсионный фонд освобождаются граждане, которые покупают жилье впервые в жизни. Сейчас эта норма работает намного лучше: нотариус может проверить этот факт по реестрам на месте. Если вы есть в базе как "первичный" покупатель, вы экономите 1% сразу, без необходимости возвращать деньги через суд, как это было ранее.

2. Государственная пошлина (1%)

Составляет 1% от цены договора. Формально, согласно Декрету КМУ «О государственной пошлине», оплата возлагается на стороны договора. Однако на практике в Украине сложилась традиция: часто этот 1% делят пополам между продавцом и покупателем, либо его полностью оплачивает покупатель (если так договорились). От уплаты освобождаются «чернобыльцы», лица с инвалидностью (I-II групп) и семьи воинов.

3. Административный сбор

Это плата за внесение данных в Государственный реестр вещных прав. Сумма привязана к прожиточному минимуму для трудоспособных лиц (в 2026 году он вырос).
Тарифы 2026 (ориентировочно):

• Обычный режим (до 5 рабочих дней): ~350-400 грн.
• Ускоренный режим (2 рабочих дня): ~3 500 грн.
• Экстренный режим (2 часа): ~17 000+ грн.

4. Услуги нотариуса

Стоимость услуг частного нотариуса договорная. В 2026 году средний чек за оформление договора купли-продажи недвижимости составляет примерно 1% от суммы сделки + фиксированная плата за бланки и выписки из реестров (около 6 000–10 000 грн). Обычно эти расходы стороны делят пополам.

Налоги при продаже квартиры: расходы продавца

Для продавца размер налогов напрямую зависит от того, как долго он владел квартирой и сколько объектов продал за отчетный год.

Сценарий 1: Продажа без налогов (0%)

Продавец освобождается от уплаты НДФЛ и военного сбора, если соблюдены три условия:

1. Объект находится в собственности более 3 лет.
2. Это первая продажа жилой недвижимости в текущем году.

Исключение: Недвижимость, полученная в наследство, продается без налогов даже если 3 года не прошло (но только раз в год).

Сценарий 2: Вторая продажа или владение менее 3 лет

Если вы продаете квартиру, которой владеете меньше 3 лет, ИЛИ это ваша вторая сделка за год, вы платите:

• НДФЛ: 5% от стоимости.
• Военный сбор: 1,5% от стоимости.

Сценарий 3: Третья и последующие продажи

Для тех, кто занимается перепродажей профессионально (третий объект за год и более):

• НДФЛ: 18% (с разницы между ценой покупки и продажи).
• Военный сбор: 1,5%.

Оценка недвижимости: занизить цену не выйдет

В 2026 году продолжает действовать автоматическая оценка Фонда госимущества. Нотариус перед сделкой формирует справку. Занизить стоимость в договоре ниже оценочной (чтобы заплатить меньше налогов) невозможно — система просто не пропустит такую сделку. Налоги платятся с большей суммы: либо реальной цены, либо оценочной.

Налоговая скидка (возврат части денег)

Не путайте с налогами при покупке. Если вы официально трудоустроены и купили квартиру в ипотеку (и прописались в ней), вы имеете право на налоговую скидку. Государство может вернуть вам часть уплаченного НДФЛ (18%) от суммы процентов по ипотеке. Это оформляется через налоговую декларацию в следующем году.

Итог: кто платит и сколько?

Покупатель обычно оплачивает:

• 1% Пенсионный фонд (если не первая покупка).
• 1% Госпошлина (часто делится пополам).
• Административный сбор за реестр.
• 50% услуг нотариуса.

Продавец обычно оплачивает:

• Налоги (0%, 6.5% или 19.5%) в зависимости от ситуации.
• Справку об оценке недвижимости.
• 1% Госпошлина (часто делится пополам).
• 50% услуг нотариуса.

Чтобы сделка прошла безопасно и вы не переплатили лишнего, рекомендуем заранее просчитать бюджет со специалистами агентства «Метраж». Мы поможем проверить наличие льгот и корректно оформить документы.