Можно ли продать квартиру с долгами

В практике судопроизводства нередки случаи, когда покупатели вместе с недвижимостью приобретают и коммунальные долги, не зная о них. Недобросовестные продавцы, при недостаточном внимании другой стороны, могут скрыть задолженности или же перевести их на новых владельцев, прописав это одним из пунктов договора купли-продажи. В статье рассмотрим, можно ли продать квартиру с долгами, на что нужно обращать внимание участникам сделок с недвижимостью и как уберечь себя от дополнительных затрат.

Законодательное регулирование сделок купли-продажи

Правовой основой для изучения данного вопроса будет служить Закон «О жилищно-коммунальных услугах», ст. 162 Жилищного кодекса Украины и закон «Об исполнительном производстве».

Отметим, что на законодательном уровне в Украине не требуется в обязательном порядке предоставлять справку о наличии или отсутствии долгов по квартплате при заключении договора купли-продажи недвижимости. Поэтому, сами долги продавать жилье не помешают.

Исключение могут составить лишь ситуации, когда на недвижимость наложен арест по причине принудительного взыскания долга (при достижении суммы долга в 20 минимальных заработных плат, в 2021 году это 120 тысяч гривен). В других ситуациях, если нотариус и покупатель не просят предоставить выписку об оплате коммунальных счетов, покупатель этого может не делать.

Что делать, если купили квартиру с долгами?

Если сделка купли-продажи была заключена экстренно, с участием некомпетентного нотариуса или неосмотрительностью с вашей стороны, и вам посчастливилось купить квартиру с долгами, рано паниковать. Здесь важно внимательно просмотреть договор купли-продажи, который решит дальнейший ход действий.

Итак, рассмотрим несколько ситуаций:

В договоре прописано, что все долги по недвижимости переходят новому владельцу.

Такой пункт не редкий. Если вы невнимательно изучили весь документ, может случиться так, что в нем будет содержатся пункт, что новый владелец должен самостоятельно погашать все долги, так как теперь они переходят к нему. Решить эту ситуацию можно только посредством обращения к прежнему владельцу с целью просьбы добровольно погасить свои долги.

Через суд требовать взыскания долга не получится, так как вы сами подписали договор, обязуюсь на себя взять долги бывшего владельца. Такие договора не редко заключаются между сторонами, но оговаривают факт существования долга и договариваются, что из общей суммы стоимости недвижимости будет вычтен долг владельца по счетам за коммунальные услуги.

Естественно, может случиться так, что продавец скроет от вас информацию о долгах, и вам придется их выплачивать самостоятельно. Чтобы этого не случилось, обязательно проверьте квартиру на долги. Существует несколько способов, как это сделать. Можно обратиться в Единый реестр должников и проверить владельца на предмет долгов по оплате коммунальных услуг. Или же можно затребовать у продавца предоставить справки от обслуживающих компаний и коммунальной службы относительно состояния оплаты их услуг.

Здесь стоит также учесть тот нюанс, что в квартире может проживать несколько человек и каждый имеет свой лицевой счет. Поэтому обязательно проверьте информацию по каждому счету у обслуживающей компании.

Договор не содержит пункта о переходе долгов к новому владельцу недвижимости.

Для покупателя – это идеальный вариант. Если в договоре купли-продажи нет пункта, который бы указывал, что долги собственника переходят новому владельцу недвижимости, можно даже не переживать. В таком случае алгоритм ваших действий следующий:

• обратитесь к владельцу с просьбой погасить задолженность;
• если владелец откажется, подавайте заявление в суд, законодательство в таком случае полностью на вашей стороне;
• обслуживающие компании и коммунальное хозяйство перепишут задолженность по вашему счету на предыдущих владельцев, так как по факту именно они являются должниками.

Забрать у вас квартиру за долги не смогут, как и начисляться штрафы и другие санкции.

Как защитить себя от покупки квартиры с долгами?

Законодательство Украины не запрещает продажу квартиры с долгом. Поэтому главное правило, которое поможет вам уберется от столь неприятной ситуации – это внимательно проверять договор купли-продажи и документы, подтверждающие, что за недвижимостью не значится никаких долгов, она не арестована и в ней не прописаны другие лица. Это можно сделать самостоятельно, обратившись в соответствующие органы государственной власти, в частности, в Единый реестр должников, или же посредством услуг нотариуса, который тщательно проверит недвижимость.

Существует ряд обстоятельств, когда не возможна продажа недвижимости. Вы можете не только стать владельцем квартиры с долгами, но и заплатить деньги, а не получить ничего взамен. Запомните, что продажа квартиры с долгом или без него невозможна если:

• жилье арестовано или же оно выступает залогом по займу;
• недвижимость куплена на материнский капитал;
• жилье не приватизировано (не важно, есть задолженность или нет, такая недвижимость не продается).

Чтобы уберечь себя от недобросовестных продавцов и мошенничества, доверьте проверку недвижимости опытным специалистам, работающим в агентстве недвижимости «Метраж». Мы поможем грамотно оформить сделку, внимательно изучим договор, исключив все «подводные камни». В любом случае, даже если объект недвижимости имеет долги, есть немало конструктивных способов, как решить эту ситуацию мирно и по закону.