Чи можна продати квартиру з боргами

У практиці судочинства непоодинокими є випадки, коли покупці разом із нерухомістю набувають і комунальні борги, не знаючи про них. Недобросовісні продавці, за недостатньої уваги іншої сторони, можуть приховати заборгованості або ж перевести їх на нових власників, прописавши це одним із пунктів договору купівлі-продажу. У статті розглянемо, чи можна продати квартиру з боргами, на що потрібно звертати увагу учасникам угод з нерухомістю і як уберегти себе від додаткових витрат.

Законодавче регулювання угод купівлі-продажу

Правовою основою для вивчення цього питання слугуватиме Закон "Про житлово-комунальні послуги", ст. 162 Житлового кодексу України та закон "Про виконавче провадження".

Зазначимо, що на законодавчому рівні в Україні не вимагається в обов'язковому порядку надавати довідку про наявність або відсутність боргів з квартплати при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості. Тож, самі борги продавати житло не завадять.

Виняток можуть становити лише ситуації, коли на нерухомість накладено арешт через примусове стягнення боргу (у разі досягнення суми боргу в 20 мінімальних заробітних плат, у 2021 році це 120 тисяч гривень). В інших ситуаціях, якщо нотаріус і покупець не просять надати виписку про оплату комунальних рахунків, покупець цього може не робити.

Що робити, якщо купили квартиру з боргами?

Якщо угода купівлі-продажу була укладена екстрено, за участю некомпетентного нотаріуса або необачністю з вашого боку, і вам пощастило купити квартиру з боргами, рано панікувати. Тут важливо уважно переглянути договір купівлі-продажу, який вирішить подальший хід дій.

Отже, розглянемо кілька ситуацій:

У договорі прописано, що всі борги по нерухомості переходять новому власнику.

Такий пункт не рідкісний. Якщо ви неуважно вивчили весь документ, може трапитися так, що в ньому буде міститься пункт, що новий власник повинен самостійно погашати всі борги, оскільки тепер вони переходять до нього. Вирішити цю ситуацію можна тільки за допомогою звернення до колишнього власника з метою прохання добровільно погасити свої борги.

Через суд вимагати стягнення боргу не вийде, оскільки ви самі підписали договір, зобов'язуючись на себе взяти борги колишнього власника. Такі договори не рідко укладаються між сторонами, але обумовлюють факт існування боргу і домовляються, що із загальної суми вартості нерухомості буде віднято борг власника за рахунками за комунальні послуги.

Звісно, може статися так, що продавець приховає від вас інформацію про борги, і вам доведеться їх виплачувати самостійно. Щоб цього не сталося, обов'язково перевірте квартиру на борги. Існує кілька способів, як це зробити. Можна звернутися до Єдиного реєстру боржників і перевірити власника на предмет боргів з оплати комунальних послуг. Або ж можна витребувати у продавця надати довідки від обслуговуючих компаній та комунальної служби щодо стану оплати їхніх послуг.

Тут варто також врахувати той нюанс, що у квартирі може проживати кілька людей і кожен має свій особовий рахунок. Тому обов'язково перевірте інформацію за кожним рахунком в обслуговуючої компанії.

Договір не містить пункту про перехід боргів до нового власника нерухомості.

Для покупця - це ідеальний варіант. Якщо в договорі купівлі-продажу немає пункту, який би вказував, що борги власника переходять новому власнику нерухомості, можна навіть не хвилюватися. У такому разі алгоритм ваших дій такий:

• зверніться до власника з проханням погасити заборгованість;
• якщо власник відмовиться, подавайте заяву до суду, законодавство в такому разі повністю на вашому боці;
• обслуговуючі компанії та комунальне господарство перепишуть заборгованість за вашим рахунком на попередніх власників, оскільки за фактом саме вони є боржниками.

Забрати у вас квартиру за борги не зможуть, як і нараховувати штрафи та інші санкції.

Як захистити себе від купівлі квартири з боргами?

Законодавство України не забороняє продаж квартири з боргом. Тому головне правило, яке допоможе вам уникнути такої неприємної ситуації, - це уважно перевіряти договір купівлі-продажу та документи, що підтверджують, що за нерухомістю не значиться ніяких боргів, вона не заарештована і в ній не прописані інші особи. Це можна зробити самостійно, звернувшись до відповідних органів державної влади, зокрема, до Єдиного реєстру боржників, або ж за допомогою послуг нотаріуса, який ретельно перевірить нерухомість.

Існує низка обставин, коли не можливий продаж нерухомості. Ви можете не тільки стати власником квартири з боргами, а й заплатити гроші, а не отримати нічого натомість. Запам'ятайте, що продаж квартири з боргом або без нього неможливий якщо:

• житло заарештовано або ж воно виступає заставою за позикою;
• нерухомість куплена на материнський капітал;
• житло не приватизовано (не важливо, є заборгованість чи ні, така нерухомість не продається).

Щоб уберегти себе від недобросовісних продавців і шахрайства, довірте перевірку нерухомості досвідченим фахівцям, які працюють в агентстві нерухомості "Метраж". Ми допоможемо грамотно оформити угоду, уважно вивчимо договір, виключивши всі "підводні камені". У будь-якому разі, навіть якщо об'єкт нерухомості має борги, є чимало конструктивних способів, як розв'язати цю ситуацію мирно і за законом.