Installment payment from the developer or a bank loan: how to buy an apartment profitably?

Купівля квартири - серйозна інвестиція. Оскільки йдеться про велику суму грошей, деякі сім'ї роками збирають заощадження, віддаючи левову частину орендарям. Щоб уникнути переплат і стати якомога швидше власником власних квадратних метрів, забудовники пропонують розстрочки. Це непоганий варіант, що передбачає виплату вартості житла частинами, який, на відміну від іпотеки та банківської позики, має вигідніші умови. Розглянемо, чим відрізняється розстрочка від кредиту, які є переваги та недоліки кожного варіанта купівлі нерухомості.

Банківський кредит: де шукати підступ?

Звертаючись до банківської установи для оформлення позики на купівлю квартири, варто бути готовим до того, що доведеться істотно переплатити. Банк встановлює досить високі відсоткові ставки (близько 18-24%), додатково може вилучатися комісія за послуги (до 3%) і страхування життя/іпотеки (по 0,5% від займаної суми). Залежно від терміну кредитування, позичальник може переплатити стільки, скільки вистачило б на купівлю ще однієї квартири.

З іншого боку, оформлення кредитного договору в банку має свої переваги:

1. Можливість укласти договір на тривалий період - до 30 років.
2. Є банківські програми, які не передбачають початкового внеску. Найчастіше як заставне майно необхідно надати нерухомість, яка за підсумком компенсуватиме початковий внесок. Така угода досить ризикована, особливо сьогодні, коли епідеміологічна ситуація в країні нестабільна, багато хто втрачає роботу, заробіток і здоров'я. У разі неможливості погасити заборгованість є великий ризик втратити відразу 2 нерухомості.

Недоліків оформлення банківського кредиту на купівлю житла більше, ніж переваг. Це:

1. Високі процентні ставки (до 24%).
2. Додаткові комісії та збори.
3. Необхідність надати великий пакет документів: банки перевірятимуть платоспроможність клієнта, кредитну історію, щоб упевнитися у фінансовій доброчесності.
4. Ніхто не застрахований від відмови, навіть клієнти з бездоганною кредитною історією.
5. Довгострокове кредитування часто морально пригнічує людину, бо немає впевненості в завтрашньому дні, а кредитних зобов'язань необхідно дотримуватися десятиліттями.

Щоб не переплачувати й уникнути паперової тяганини, практично всі забудовники пропонують своїм клієнтам житло в розстрочку. Цей варіант відрізняється від банківського кредитування, причому, кардинально.

Розстрочка на квартиру від забудовника: у чому особливість?

Багато років забудовники пропонували своїм клієнтам безвідсоткові розстрочки, які давали змогу оплатити повну вартість житла не відразу, а за період до моменту введення будинку в експлуатацію. У зв'язку з нестабільністю ринку і карантинних обмежень купівля нерухомості на таких умовах дещо змінилася. Багато компаній не фіксують вартість квартири до введення в експлуатацію будинку або ж прив'язують ціну до курсу.

Сьогодні існує дуже багато пропозицій, як оформити розстрочку на квартиру у забудовника. Є варіанти на 12, 24, 36 місяців. Деякі компанії навіть пропонують окремі проєкти, терміном на 5 років. Усе залежить від наявності власного капіталу забудовника та його фінансового стану.

Більш гнучкими стали умови термінів і першого внеску. Деякі будівельні компанії підходять до цього питання індивідуально, вивчаючи можливості покупця і пропонуючи кілька варіантів співпраці.

Головне, потрібно пам'ятати, що розстрочка від забудовника - це такий вид купівлі нерухомості, який дає змогу оплатити її вартість частинами. Договір укладається між покупцем і забудовником без залучення банків та інших фінансових установ. Особливість співпраці - це мінімальні перевірки платоспроможності та кредитної історії клієнта будівельними компаніями. Часто вони навіть не просять надати довідку про доходи, щоб переконатися в стабільності заробітку. Тому оформити нерухомість у забудовника набагато легше, ніж отримати кредит у банку.

Незважаючи на те, що будівельні компанії досить лояльні до своїх клієнтів, вони не хочуть довго чекати виплати боргових зобов'язань. Тому найчастіше квартира в розстрочку оформляється на термін 1-3 роки (на період ведення будівельних робіт і до моменту здачі будинку в експлуатацію). Сума початкового внеску може коливатися від 30% до 70% від загальної вартості житла.

Переваги такої співпраці очевидні:

• мінімальний початковий внесок;
• можливість оформити квартиру в розстрочку без переплати;
• різні програми внесення грошей (помісячно, поквартально);
• надання мінімального пакета документів.

Серед недоліків оформлення житла у забудовника є те, що будівельні компанії пропонують програми на мінімальний термін. Знайти розстрочку на період до 10 років дуже складно, як і варіанти без початкового внеску. Такі схеми можуть додатково обкладатися відсотками (близько 10% річних).

Популярні програми розстрочки на нерухомість в Україні

У кожного забудовника свої програми надання житла в розстрочку. Усе залежить від репутації компанії, її фінансової забезпеченості та розміру вільного капіталу. Крім класичного варіанта з початковим внеском, можуть бути такі схеми:

1. Без першого внеску. Це більше маркетинговий хід, що передбачає виплату вартості житла частинами за певний період.
2. Без подорожчання. Це схема, яка складається на період до здачі житла в експлуатацію. Якщо ви встигаєте виплатити всю суму в чітко відведений період, вам обійдеться квартира без переплат. Якщо цього зробити не вдається - на залишок можуть нараховуватися відсотки, або ж зміниться вартість квадратного метра в більшу сторону.
3. Фіксація в конкретній валюті. Є забудовники, які встановлюють вартість квадратного метра в доларах або в гривнях. Оскільки курс останніми роками нестабільний, важко спрогнозувати, яка схема буде вигіднішою. Тому забудовники пропонують фіксацію розстрочки в одній з валют, встановлюючи свій внутрішній курс обміну.
4. Довгострокова розстрочка. Її пропонують тільки компанії, що мають додаткові джерела залучення фінансів. Якщо класична розстрочка від забудовника становить 2-3 роки, то ця програма розрахована до 10 років. Природно, такий вид співпраці передбачає досить високі відсоткові ставки, тобто, як і в разі банківського кредиту, ви переплачуєте.

Особливості купівлі житла на вторинному ринку

Ми розглянули варіанти придбання нерухомості в новобудовах. Під час купівлі вторинного житла, найчастіше, оформляється іпотека, процентна ставка якої становить 19-20%. Це вигідніші умови порівняно з банківським кредитом на нове житло. Початковий внесок може бути різним, у середньому це 30-60%.

Головна особливість придбання вторинного житла - необхідність ретельно перевіряти всі документи, оскільки на ринку нерухомості багато шахрайських схем. Банк може відмовити в іпотеці, якщо житло без комунікацій або перебуває в аварійному стані, у старому будинку. Якщо ви оформили квартиру в іпотеку, але не можете далі виконувати свої кредитні зобов'язання, таку нерухомість можна продати, хоча, найчастіше, вдається отримати менше за реальну вартість житла.

Таким чином, найбільш вигідний варіант придбання нерухомості - це квартира від забудовника. Навіть якщо у вас не вистачає всієї суми на її купівлю, завжди можна оформити розстрочку без переплат на найвигідніших умовах.